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关于《南安市观音山基地美林街道区域房屋征收补偿安置实施方案》的解读说明
    日期:2019-11-15 10:36  字号:   阅读人次:1
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  随着社会的发展,2008年制定的《南安市人民政府办公室关于观音山现代物流园区一期房屋拆迁补偿安置实施方案的批复》(南政文〔2008〕186号)已不适应现在项目征迁要求。经涉及项目所在村多次提出要求制定新的房屋征迁方案。街道经征求各部门意见,拟制定新的《南安市观音山基地美林街道区域房屋征收补偿安置实施方案》,我街道办事处作为起草单位,现就有关制定问题作出以下说明:

  一、制定意图

  因南安市观音山基地项目建设需要,为确保观音山基地美林区域内项目建设顺利推进,本着因地制宜、合理规划、节约用地的原则。经研究决定,特制定本方案。

  二、起草过程

  本《方案》根据《南安市人民政府办公室关于观音山现代物流园区一期房屋拆迁补偿安置实施方案的批复》(南政文〔2008〕186号)、《泛家居小镇暨美的智慧家居项目房屋拆迁补偿方案专题会议纪要》(〔2008〕182号)、《关于印发南安市进一步加强农村建房管理暂行规定的通知》(南委办〔2019〕82号),结合美林街道总体规划和南安市观音山基地总体规划、征迁安补偿标准以及相关法律法规政策规定为起草依据。街道办主要领导会同分管领导牵头市园区集团及观音山基地办工作人员负责起草该方案初稿,并多次召集相关部门进行征求意见并进行修改后,形成《南安市观音山基地美林街道区域房屋征收补偿安置实施方案》。

  三、主要内容

  《方案》共分为两大部分,主要内容包括适用范围和安置办法。

  (一)房屋征收范围、安置地点及征收时限

  1、征收范围

  观音山基地美林街道范围内的坵洋村、洋美村、玉叶村房屋征收。

  2、安置地点

  实行就地回购商品房安置办法,被征收房屋安置房源拟统一在观音山基地范围内安置。

  3、征收时限

  征收时间以公告为准。

  (二)面积计算

  被征收人对本方案所列价格无异议,按期签订协议并搬迁腾空的,其被征收房屋除按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外,有下列情况的可按下述优惠办法计算被征收建筑面积:

  1、建筑面积的计算以建筑物的外墙算起,阳台按50%计算建筑面积,全封闭按100%计算建筑面积。

  2、平屋的天井按一层天井50%计算征收面积。

  3、利用坡屋顶空间作阁楼的(与主体房屋同时建的),其楼底层高度在2.4米以上,阁楼层高最低处净高不低于1.6米,阁楼按其使用面积的50%计算征收面积。

  4、通往屋面的风楼,其层高低于2.2米(不含2.2米)的,按50%计算征收面积:层高超过2.2米(含2.2米)的,按100%计算面积。

  5、被征收房屋层数为总一层的按被征收合法建筑主体面积的140%结算,被征收房屋层数为总二层的按被征收合法建筑主体面积的120%结算。房屋层数为三层及三层以上不予增加补偿。

  6、安息堂的迁移补偿标准按2200元/㎡执行,安息堂、寺庙、骨灰堂、祠堂、公妈厅等特殊建筑物补偿面积的计算,其层高(至屋脊顶,下同)低于3米的,补偿面积按相应结构2倍计算;超过3米补偿面积按相应结构的3倍计算

  7、征收民房顶层斜层面和楼中楼中楼架空层部分面积计算:对于楼房顶层斜板其层高在2.2米以上(含2.2米)的,按实际房屋结构的100%计算征收面积:层高低于2.2米部分的,按50%计算面积。对于楼中楼挑空部分面积一并纳入补偿范围。

  (三)补偿价格的确定

  被征收人可以选择协议补偿价格补偿,也可以选择市场评估价格补偿。

  1、协议补偿价格

  征收住宅房屋实行地上建筑物与住宅用地合并补偿,本方案所列补偿标准包含房屋及土地补偿。房屋征收采用货币补偿自行安置的标准详见附件1,关于装修成新调节系数及补偿标准根据附件3;对装修豪华的房屋,如若存在争议的部分可送具备资质的第三方审核机构进行审核。

  空闲宅基地以土地使用权证、住宅建筑申请表、住宅用地与建设申请表或准建证等有效资料为依据。其中,持有国有土地合法手续尚未基建的住宅基地按300元/㎡标准给予补偿收回,持有集体土地合法手续尚未基建的按200元/㎡标准给予补偿收回。若所征收的用地上存在已建造地基(圈梁)的,则土地面积按征地补偿标准41600元/亩,加上地基(圈梁)的重置价格500元/㎡。

  2、市场评估价格补偿

  ①被征收人若对本方案中所列协议补偿价格有异议的,可申请实行按市场评估价格补偿的办法,即可委托具有相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋(包括土地及二次装修)进行市场价格评估,市场评估价格经双方当事人协商认可的,按评估价格进行补偿,但不享受本实施方案规定选择协议价格补偿时享有的优惠、奖励。

  ②如被征收人对评估价格有异议的,可向房地产价格评估机构申请复核评估;被征收人对复核评估结果仍有异议的,可向泉州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  ③被征收人选择按照市场评估价格进行补偿的,同时也对其选择安置的安置房期房进行市场价格评估,按照市场评估价格进行结算,互补差价。

  3、关于固定搭盖、简易搭盖及其他附属物的补偿

  固定搭盖、简易搭盖及其他附属物的补偿根据附件4。简易搭盖不列入安置,搭盖用地的补偿标准为41600元/亩。

  (四)工业及仓储用房征收补偿

  1、征收工业用地原则实行货币补偿,不予安置。有合法用地手续的企业用地按照其所在位置,参照本区域相应的工业用地基准地价标准给予补偿,无完整土地手续按实际地类补偿标准征收。

  2、工业厂房及仓储用房的征收补偿标准按附件2执行。

  3、工厂、仓库、办公用房搬迁补助费按被拆迁房屋建筑面积一次性发给4元/㎡,每个产权户不少于200元。

  (五)房屋产权调换安置办法

  1、安置原则

  ①按照“等面积、互补差价”办法,被征收人按期签订补偿协议并将房屋搬迁腾空封房的,统一在观音山基地范围内回购商用住宅进行安置。

  ②被征收人选择安置套房时,必须选择最接近被征收房屋建筑面积的安置套房;选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的,选择的安置套房面积不得超过被征收房屋建筑面积。

  ③安置若干整套套房后剩余被征收房屋建筑面积不再给予安置,统一按货币补偿办法进行结算。

  2、协议补偿价进行房屋产权调换的

  选择安置套房时,按照所选安置套房建筑面积实行建安互补差价和计算楼层调节价差。因安置套房户型、建筑结构等原因,套房安置价格按照以下原则进行计算:

  ①与被征收房屋等面积和超过被征收房屋面积在20㎡(含20㎡)以内的部分,选择楼层在七层以下(含七层)按2500元/㎡计算,在七层以上的按2600元/㎡计算并按照所选楼层交纳楼层调节价差。

  ②超过被征收房屋面积在20㎡以上的面积均按照4000元/㎡计算,并按照所选楼层交纳楼层调节价差。

  ③楼层调节价差:安置套房楼层在七层以下(含七层)的免交楼层调节价差,在八层以上至二十二层楼层每增加一层增加30元/㎡的楼层价差,在二十二层以上的均按照二十二层的楼层价差交纳楼层调节价差。

  3、市场评估补偿价进行房屋产权调换的

  对被征收房屋补偿价格进行市场价格评估补偿,拟安置套房同时进行市场价格评估,按照被征收房屋市场评估价格和安置房市场评估价格进行互补差价结算。

  (六)住宅选房办法

  1、实行“先签订补偿协议先选房,但必须在规定时间内搬迁腾空封房”,及“选择最接近被征收房屋建筑面积、集中安置”原则。

  2、被征收房屋面积较大、产权清楚的,可选择部分货币补偿部分产权调换。

  3、在规定时间内(以公告时间为准)搬迁腾空封房的,按签订补偿协议顺序,由房屋征收实施单位发给被征收人“房屋征收补偿安置证顺序号”(同时签订补偿协议的自行协商或采取抽签确定房屋征收补偿安置证顺序号)。安置时被征收人凭“房屋征收补偿安置证顺序号”,按顺序在红星美凯龙商住地块项目指定的范围内选房,并且应在规定期限内(以公告时间为准)签订选房安置协议。

  若已签订补偿协议但未在规定时间内(以公告时间为准)搬迁腾空封房的,则“房屋征收补偿安置证顺序号”按搬迁腾空封房时间顺序发放,该顺序号位列于已发放的顺序号后。

  (七)住宅搬迁过渡办法

  1、选择货币补偿的

  ①过渡费:货币补偿的过渡期限为6个月,临时安置过渡费按实际被征收房屋建筑面积计算,按6元/㎡·月标准计算,并予一次性结清。

  ②搬迁费:被征收房屋搬迁费按被征收房屋建筑面积计算,按6元/㎡标准计算,并予一次性结清。

  2、选择产权调换的

  ①临时安置过渡费:原则上以自行过渡为主,临时安置过渡费按实际被征收房屋建筑面积计算,按6元/㎡·月标准计算,征收人提供临时安置房的,不再发给临时安置过渡费。

  ②搬迁费:被征收房屋搬迁费按被征收房屋建筑面积计算,按6元/㎡·月标准计算,并予一次性结清。

  ③临时安置过渡费时间计算:自本征收范围内被征收人全部签订补偿协议之日(以公告时间为准),至房屋征收实施单位通知入户安置之日止。属房屋征收实施单位的责任,造成过渡期限超出36个月,从逾期之月起,房屋征收实施单位应每月双倍付给临时安置过渡费。房屋征收实施单位发出回迁通知15天内,被征收人按要求办理入户安置手续的,按标准再发给三个月临时安置过渡费奖励;被征收人未按要求办理入户安置手续的,从发出回迁通知之日起,房屋征收实施单位不再支付被征收人临时安置过渡费。

  (八)产权办理费用缴交办法

  被征收人选择的安置房的办证契税、手续费用由被征收人按实缴交。

  四、征求意见情况

  (一)资源局建议第一部分“维护公共利益,切实做好南安市观音山基地美林街道区域的房屋征收补偿安置工作,保障被征收房屋所有权人的合法权益,妥善做好被征收人的补偿安置工作,房屋征收部门根据国家有关法律、法规和《南安市国有土地上房屋征收补偿安置暂行规定》,遵循决策民主、程序正当、公平公正、全程公开的原则,结合本征收区域的实际情况,制定本征收补偿安置实施方案。”采纳,表述为:“为维护公共利益,切实做好南安市观音山基地美林街道区域的房屋征收补偿安置工作,保障被征收房屋所有权人的合法权益,妥善做好被征收人的补偿安置工作,房屋征收部门根据《中华人民共和国土地法》及有关法律、法规,遵循决策民主、程序正当、公平公正、全程公开的原则,结合本征收区域的实际情况,制定本征收补偿安置实施方案。”

  (二)住建局建议第一条第二小条“实行就地回购商品房安置办法,被征收房屋安置房源统一在红星美凯龙商住地块项目范围内安置。”采纳,表述为:“实行就地回购商品房安置办法,被征收房屋安置房源拟统一在观音山基地范围内安置”。第五条第一小条第一点“按照“等面积、互补差价”办法,被征收人按期签订补偿协议并将房屋搬迁腾空封房的,统一在红星美凯龙商住地块项目范围内进行安置”。采纳,表述为“按照“等面积、互补差价”办法,被征收人按期签订补偿协议并将房屋搬迁腾空封房的,统一在观音山基地范围内回购商用住宅进行安置”。

  (三)园区集团建议第一条第一小条“观音山基地美林街道范围内的洋美村、玉叶村房屋征收”。采纳,表述为“观音山基地美林街道范围内的坵洋村、洋美村、玉叶村房屋征收”。

  附件:1.房屋征收采用货币补偿标准

  2.工业厂房、专业养殖场及仓储用房征收补偿标准

  3.调节系数标准表

  4.附属物补偿标准表