丰州镇人民政府，市直有关单位：

    《泉州市西华洋滞洪片区（南安段）改造项目土地和房屋征收补偿实施方案》已经市政府研究通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

南安市人民政府办公室

2020年8月7日

（此件主动公开）

泉州市西华洋滞洪片区（南安段）改造项目

土地和房屋征收补偿实施方案

为切实改善城市基础设施及周边居民的居住条件，泉州市委、市政府决定对西华洋滞洪片区（南安段）进行改造。为维护公共利益，积极稳妥推进征收补偿安置工作，保障被征收人的合法权益，根据相关法律、法规，结合本区域内同项目丰泽段的补偿标准和丰州镇的实际情况，制定本方案。

一、征收补偿对象

（一）征收范围：东至北峰街道界址，西至桃源村，南至村道、丰州村，北至东西大道（具体见西华洋滞洪片区改造项目征收范围图（南安段））。

（二）征收补偿对象：本征收范围被征收土地和房屋的所有权人为被征收人。

二、签约期限

签约期限以南安市人民政府发布的征收公告规定的时间为准。

三、被征收房屋补偿价格确定办法

（一）被征收房屋补偿价格确定：根据泉州市人民政府办公室《关于推进房屋征收货币化安置工作的若干意见》（泉政办〔2017〕28号）的规定，委托五家具有相应资质的评估机构进行基准价评估，通过截尾均值的方法确定本方案中被征收房屋及安置房补偿参考价。

（二）分户补偿评估价：对本方案所列房屋价值有异议的，可由依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行评估，评估结果作为补偿依据(选择分户评估的不得再以基准价价值补偿)。选择产权调换的，还应对安置房房屋价值同时进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，且不享受本实施方案规定享有的优惠、奖励。

被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，可以自收到估价报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向泉州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

被征收人如未在规定的征收期限内签订协议并搬迁腾空房屋的，不享受本实施方案有关的补助、奖励、照顾、保障措施。

四、安置地点

就近地段新建安置房或泉州市城建集团提供的存量安置房源，实行等价值置换。安置房建设标准按住宅设计规范建设（安置房价格、装修及设施标准详见附件8）。

五、住宅房屋面积测算原则

被征收房屋面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省现行房地产测绘技术规范按现状测量计算。选房时，安置房面积按商品房预售面积结算，交房时按不动产登记产权面积多还少补。

对本方案中所列价格无异议、在征收决定公告规定的期限内签订协议并按时搬迁的，其被征收房屋（只针对住宅房屋）除按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可优惠计算征收面积：

（一）自建民房挑梁、走廊、阳台、中空部分，按水平投影面积100%计算。

（二）平屋的天井按100%计算征收面积；平屋外墙至滴水线的水平投影面积部分可按100%计算征收面积；围墙上的大门雨披按50％计算征收面积。

（三）利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，其阁楼高在2.2米（含）以上，按100％计算征收面积，阁楼层高在1.6米（含）以上的部分按50％计算征收面积（层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。

（四）通往屋顶的风楼，层高超过2.2米（含）的，按100％计算征收面积（层高低于2.2米的，按附属物给予补偿）。

（五）房屋顶层合法建筑面积（不含雨披面积）为底层合法建筑面积1/3以内的（含），不计入总层数。

六、住宅房屋的认定和处理办法

（一）已登记住宅房屋的认定和处理办法
    按照县（市）人民政府颁发土地使用证及房屋所有权证或不动产登记证书记载面积计算补偿、安置。

（二）未登记住宅房屋的认定和处理办法

未经登记的建筑有下列情形之一的，属现存房屋且事实居住的，能在规定期限内提供以下相应证据材料之一并签订协议搬迁腾空房屋的按以下方式处理：

1．“土改”时县级人民政府颁发的“土地房产所有证”；

2．1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前，公社（乡、镇）批准的用地手续、基建手续及缴费凭证；

3．1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，公社或乡镇及以上政府批准的用地手续、基建手续；    

4．持有历年南安市土地清查手续及发票（原件）的住宅房屋；

5．南安市人民政府或行政主管部门（含镇政府）批准基建或翻建但尚未办理土地使用权证及房屋所有权证的住宅房屋；

6．征收属政府建设项目二次安置自建的住宅房屋;

7．征收政府定点新村建设、旧村改造项目自建的住宅房屋；

持有上述手续材料，用地手续范围内，被征收房屋按实际建筑总层数计算，三层及以下部分可补偿面积按100%计算，可计算补偿面积小于450㎡，按其可计算补偿的面积予以产权调换；可计算补偿面积超过450㎡，选择产权调换面积以450㎡为限，其它经批准的用地范围内剩余的建筑面积按相应结构房屋给予货币补偿（详见附件1）；第四层按合法用地手续内建筑面积的60%给予货币补偿；第五层、第六层及以上按合法用地手续内建筑面积的30%给予货币补偿；其余部分按材料费给予补贴（详见附件2）。

（三）对于基建手续不完整及无相关基建批准手续的住宅，被征收人在征收决定规定的签约期限内签订协议并搬迁的，尊重历史原因根据南安市市委办、市政府办《南安市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（南委办发〔2016〕11号）的规定，分别做以下处理：

1．在2008年版国土航拍图有体现的房屋，用地面积上限控制在120平方米，建筑层数控制在三层以内（含三层）的实际建筑面积给予计算可补偿面积，总建筑面积扣除计算可补偿面积的剩余建筑面积给予相应结构房屋材料费作为按时签约搬迁奖励（详见附件2）。

2．2008年以后建成的，在2008年版国土航拍图没有体现的房屋，经调查、公示、认定，确属原农村村民“一户一宅”，征收拆除后便无居住场所，按期签订协议并搬迁的，用地面积上限控制在120平方米，建筑层数控制在三层以内（含三层）的实际建筑面积，按70%计算可补偿面积。总建筑面积扣除计算可补偿面积的对应实际建筑面积的剩余建筑面积给予相应结构房屋材料费作为按时签约搬迁奖励（详见附件2）。

3．在2008年版国土航拍图没有体现的不属于“一户一宅”的违建住宅房屋一律不予补偿，按期签订协议并搬迁的，给予相应结构材料费作为按时签约搬迁奖励（详见附件2）。

（四）其它项目补偿

1．对已批准尚未基建的宅基地（土地）按1000元/㎡给予货币补偿。

2．对无批准手续宅基地，经具结、公示后，在使用权方面没有争议的，已形成的建筑基础按600元/㎡给予货币补偿（含征地费用），无建筑基础的埕地按400元/㎡标准给予货币补偿（含征地费用），房前屋后的空地按125元/㎡给予货币补偿。

七、经营性用房的认定和处理办法

（一）已登记经营性用房的认定和处理办法

指持有有效土地使用权证及房屋所有权证且登记载明房屋用途为店面的房屋，按其所载面积计算补偿、安置。

（二）未登记经营性用房的认定和处理办法

持有相关用地手续，但未经规划、国土、住建部门等行政机关批准，将位于临街一层的住宅房屋具备店面门面结构改做经营性用途，连续经营时间达3年以上，在公告发布时仍在经营的，且持有工商营业执照或税务登记的，可认定为未登记的经营性用房。

未登记的经营性用房根据相应的住宅补偿安置，并按认定的经营面积给予停业停产补助费。未经登记的经营性用房进深以原建筑结构临街或临主要道路第一层第一自然间计算，进深最多不得超过8米。

八、企业厂房、仓库及其他配套用房的认定和处理办法

对工业企业用地、用房依法全部征收，原则上实行货币补偿，不予安置，被征收企业自行解决安置。被征收的企业厂房、仓库及其他配套用房建筑物，其范围内作为展厅、办公室或宿舍的房屋，根据装修装饰档次按普通、中档、高档分别给予100元/m²、150元/m²、200元/m²的补助。

（一）已登记企业用房的认定和处理办法

1．指持有有效工业土地使用权证及有权机关审批工业企业的建设用地、厂房、仓库及其他配套用房，持有营业执照依法纳税的，按认定的可补偿建筑面积计算补偿，根据对应结构及类别给予货币补偿（详见附件3）

2．企业用地按该地段现行工业基准地价给予补偿，在规定征收期限内签订协议并搬迁腾空的企业，每亩按认定的补偿标准10%给予货币补偿奖励并按土地使用证批准用地面积给予300元/㎡办证补助。

（二）未经登记企业用房的认定和处理办法

1．指未持有有效工业土地使用权证及有权机关审批工业企业的建设用地、厂房、仓库及其他配套用房，持有营业执照依法纳税或实际生产的，按认定的可补偿建筑面积，根据对应结构及类别给予货币补偿（详见附件3）。

2．企业用地按该地段现行工业基准地价70%给予补偿，在规定征收期限内签订协议并搬迁腾空的企业，每亩按认定的补偿标准10%给予货币补偿奖励。

九、补偿安置原则

住宅房屋补偿方式分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。被征收工业企业（含厂房、办公楼、宿舍等）、附属物（含果树、房屋附属物、搭盖等）原则上实行货币补偿。

选择货币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，按照本方案规定实行产权调换。一本产权证、一份相关用地手续（材料）认定为一个产权户，同一份用地手续上存在多幢建筑物的，只认定为一个产权户。

（一）货币补偿及优惠奖励办法

被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿（含土地补偿、建安费用补偿和装修装饰补偿）、被征收人搬迁费、临时安置费及相关奖励款项等。征收人可以选择按本方案所列相应类别房屋的基准价格进行货币补偿，也可以要求进行分户评估，按分户评估结果结合产权调查认定规定进行货币补偿,但不享受本实施方案规定的优惠、奖励。

1．货币补偿标准

采取基准价格补偿的，被征收房屋价值补偿单价（含土地）分类补偿标准（详见附件1）。

2．货币补偿优惠奖励办法

货币补偿优惠奖励办法参照市政府《在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见》(泉政办〔2015〕112号)办理。其中对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并搬迁的被征收人，给予每平方米被征收住宅房屋评估价值单价20%的货币补偿方式奖励；对征收非住宅房屋给予每平方米评估价值单价10%的货币补偿方式奖励。

（二）产权调换结算及保障办法

1．产权调换原则

（1）依法实行房屋等价置换，即先计算总价值，再进行有条件限量等价值产权调换。被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分房屋产权调换，但房屋产权调换部分只按等价置换，不予享受扩购优惠。

（2）持有登记完整房屋产权手续的，可以按其办证面积申请产权调换；对于用地手续不完整的未经登记建筑，选择产权调换面积以450㎡为限，超过部分实行货币补偿。

（3）经营性用房根据相应的住宅补偿标准计算可产权调换面积，并按认定的经营面积给予停业停产补助费。

（4）产权清楚的被征收住宅面积在30㎡以下（含30㎡）的，原则上只能选择货币补偿。违章建筑按有关规定处理。

2．产权调换选房办法

（1）实行“先签协议并腾空先选房”原则。由征收实施单位发给《房屋搬迁腾空验收证》，经公示无异议后，被征收人凭《房屋搬迁腾空验收证》，换取《征收补偿安置证》。安置时被征收人按《征收补偿安置证》的顺序号进行选房并签订安置协议。

（2）安置房的选择及结算遵循“选取最接近被征收房屋可安置面积（含照顾购买面积）的安置房屋，户型由大到小依次选择”的原则。

3．产权调换结算办法

    对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，按以下办法进行结算：

（1）本方案就近地段建设的新建安置房评估基准价格为6671元/㎡。在签约期限内签订协议并搬迁，选择产权调换的安置房优惠后的结算价格为4832元/㎡。

（2）选择房屋产权调换的，其建筑占地面积不再给予货币补偿。

（3）原则上每个产权户（即每个选房号）所选安置房屋面积应与其可产权调换的安置面积一致，但因安置房户型、结构等原因，安置房建筑面积超过其可产权调换的安置房屋面积的在20㎡以内（含20㎡），按4832元/㎡计算；超过20㎡（不含20㎡）以上的部分，按该区域即时市场价格结算。   

十、搬迁奖励

对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，房屋征收人可以给予每产权户最高5万元（可补偿面积80㎡以上含80㎡）、（公寓型住宅每产权户最高3万元）的按期搬迁奖励；可补偿面积不足80㎡，按625元/㎡奖励。

十一、搬迁费、临时安置费和停产停业补助费标准

（一）搬迁费标准

1．住宅：按经认定的可补偿建筑面积计算，标准为 5 元/㎡·次。被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费；被征收人选择产权调换的，发放两次搬迁费。

2．经营性用房：按经认定的经营面积计算，标准为6元/㎡·次，发放一次搬迁费。

3．企业用房：按认定的可补偿建筑面积计算，标准为6元/㎡·次，发放一次搬迁费（详见附件4）。其中（1）对于可恢复使用的设备由被征收人处置，按标准给予补助（详见附件5）；（2）对于因搬迁丧失使用功能的大型、特种机器设备，由被征收人提出申请，经现场核实后，由具有相应资质的评估公司进行评估，根据评估结果进行补偿。

（二）临时安置费

1．被征收人领取临时安置费自行过渡，临时安置费标准为8元/㎡·月。选择期房产权调换的，按拟安置的建筑面积计算，自被征收人签订协议并腾空房屋之日至征收部门交房之日止；临时安置费不足1600元/月·户的，按每月每户1600元发放。选择货币补偿或现房产权调换的，按可货币补偿面积计算，一次性给予6个月的临时安置费。

2．除不可抗力外，过渡期限超出36个月的，从逾期之日起，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费。享受临时安置费每月每户1600元保障的，遇逾期安置的，若按实际征收的面积双倍计算，临时安置费超过以上优惠标准的，按实际征收面积重新核准临时安置费；不超过优惠标准的仍按原标准执行，不予双倍补助。

回迁安置时，被征收人按要求办理选房结算安置手续的，按标准再予以发放三个月临时安置费奖励；被征收人未按要求办理选房结算安置手续的，从发出回迁通知之日起，房屋征收部门不再支付被征收人临时安置费。

（三）经营性用房、企业厂房、仓库及其它配套用房停业停产补助费标准

征收房屋造成停业停产的，停业停产损失的补偿标准被征收人可选择以下标准之一进行补偿：

1．已登记经营性用房，根据税务、统计部门提供的经营者近3年平均净利润，按12个月发放停业停产补助费用；未登记经营性用房，按认定的经营面积计算，一次性按30元/㎡·月的标准给予6个月的停业停产补助费补偿。

2．已登记企业用房，根据税务、统计部门提供的经营者近3年平均净利润，按12个月发放停业停产补助费用；未登记企业用房，按认定的可补偿面积计算，一次性按18元/㎡·月的标准给予6个月的停业停产补助费补偿。

十二、征收集体农用地补偿标准

征收标准按照西华洋片区综合补偿价执行。

十三、补偿决定

土地、房屋征收部门与被征收人在规定的签约期限达不成协议的，或被征收房屋所有权人不明确的，由土地、房屋征收部门报请作出房屋征收决定的南安市人民政府作出补偿决定。补偿决定认定的补偿金额以经鉴定认可的评估结果作为依据，被征收人不再享受本方案规定的优惠奖励办法。

十四、其他类型建筑的补偿办法

征收中涉及军事设施、学校、党政机关办公用地可依法依规采取用地置换的办法；文物古迹等其他房屋，依据有关法律、法规处理。祖祠堂、寺庙、公妈厅等民俗活动场所按统规自建处理。

十五、相关保障办法

对符合规定标准的住房困难户，根据有关政策结合实际情况，对在搬迁期限内签订协议并按期搬迁的，依据相关规定予以办理。

属民政部门认定的低保对象或无其他住房的被征收人，全部选择货币补偿方式，若其被征收房屋人均建筑面积不足20㎡，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20㎡补足。“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积÷征收决定作出前被征收房屋户口簿记载的人口数（被征收房屋户口簿记载的人口需为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口）。

十六、其他规定

（一）设定他项权利的处理

被征收土地房屋设定抵押权的，抵押人与抵押权人应当依照国家有关担保的法律法规规定处理。

（二）安置房产权办理费用缴交办法

被征收人选择回购的商品房进行安置的，安置房的办证契税、公共维修资金和办证费用等相关手续费用均由被征收人自行负责。

（三）涉及房屋租赁

被征收房屋存在租赁关系的，被征收人应当与承租人依照合同法的有关规定，自行协商被征收房屋的腾空搬迁问题。

十七、适用范围

本方案自征收公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律法规及规定执行。

本方案只适用泉州市西华洋滞洪片区（南安段）改造项目土地、房屋征收补偿，不作为其它项目征收补偿的依据。

鉴于片区土地房屋征收工作的延续性、可操作性，本方案与丰州镇以往片区土地、房屋征收惯例不一致的，提请泉州市西华洋片区项目建设指挥部研究确定。

附件：1．被征收各类住宅货币征收补偿标准

         2．被征收各类住宅材料费补贴标准

3．企业厂房、仓库及其他配套用房补偿标准

4．搬迁费和临时安置费标准

5．设备搬迁补助标准

6．被征收住宅装修分类及补偿标准

7．附属物补偿标准

8．新建安置房价格及装修、设施标准

附件1    

被征收各类住宅货币征收补偿标准

单位：元/㎡

附件2    

被征收各类住宅材料费补贴标准

                                            单位：元/㎡

附件3

企业厂房、仓库及其他配套用房补偿标准

单位：元/㎡

附件4    

搬迁费和临时安置费标准

附件5        

设备搬迁补助标准

附件6    

被征收住宅装修分类及补偿标准

单位：元/㎡

附件7                

附属物补偿标准

附件8

新建安置房价格及装修、设施标准