梅山镇人民政府，市直有关单位：

　　《南安市梅山镇竞诚路土地及房屋征收补偿安置实施方案》已经市政府同意，现予印发，请结合实际，认真贯彻执行。

南安市人民政府办公室

　　2020年5月12日

　　（此件主动公开）

南安市梅山镇竞诚路土地及房屋征收补偿安置实施方案

　　为加快竞诚路项目工程建设步伐，进一步提升梅山镇城镇化水平，本着维护土地和房屋征收当事人的合法权益，妥善做好竞诚路项目土地、房屋征收的补偿工作，遵循“依法依规、以人为本、公平公开、和谐稳妥”的原则，参照《南安市人民政府办公室关于印发省道307线梅山镇区过境线丰溪至林坂项目土地房屋征收补偿安置工作实施方案的通知》（南政办〔2017〕280号），并结合本项目实际情况，依据有关法律法规规定，制定本征收补偿安置实施方案。

　　一、征收部门和征收实施单位

　　南安市自然资源局作为集体土地及房屋等附着物征收部门，市住房和城乡建设局作为国有土地上房屋征收部门。梅山镇人民政府作为房屋征收实施单位，负责梅山镇竞诚路项目的土地和房屋征收与补偿的具体工作。

　　二、征收补偿安置主要原则

　　土地及房屋征收范围确定后，任何单位和个人，不得在征收范围内实施以下行为：新建、扩建、改建房屋；改变房屋结构和用途、装修及增加附属设施；种植、移植新的农作物、苗木、林木及其他地上物。

　　三、被征收房屋征收认定和面积测量计算办法

　　（一）被征收土地、房屋及其他用房面积由属地乡镇委托具有较高房地产测绘资质的测量单位依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范，按现状实地测量计算。

　　（二）土地、房屋面积、地上物现场清点由测量公司工作人员、乡镇（村）现场丈量人员、权属人（单位）共同签字确认。

　　四、土地房屋征收总则

　　（一）土地、房屋面积及地上物确认办法

　　1．按照属地管理原则。市人民政府作为土地及房屋等附着物征收实施主体，梅山镇人民政府根据市人民政府的授权，负责具体组织实施经市人民政府批准的征收补偿安置方案，开展土地及房屋等附着物的征收补偿安置具体工作，协调处理征收补偿安置过程中的问题。

　　2．征地红线图内，土地、房屋面积、地上物现场清点、汇总由镇、村分管负责人及现场丈量工作人员、权属人（单位）共同签字确认。

　　3．地类认定以实地确认为主，参照最新的土地利用现状变更调查成果、农村土地承包经营权证、纳税证明等。

　　（二）有关果树数量的确认方法

　　1．果树数量的确认，以实际征收果园地清点的果树数量为准，但果树数量应控制在相对合理株数以内（龙眼、荔枝等每亩25株以内，柑桔、李子、番石榴、橄榄、杨梅、杂果等每亩100株以内）。

　　2．农村居民房前屋后零星果树参照地上物补偿标准给予清点补偿。

　　3．景观树等其他树种委托具备资质的评估机构评估后给予清点补偿。

　　（三）被征收房屋面积的计算方法

　　1．建筑面积的计算以建筑物的外墙算起，阳台半封闭按 50% 计算建筑面积，全封闭按100%计算建筑面积。

　　2．平屋的天井按 50% 计算征收面积；平屋外墙至滴水线的面积按50%计算征收面积。

　　3．利用坡屋顶空间作阁楼的（与主体房屋同时建的），其楼底层高度在 2.4米以上，阁楼层高最低处净高不低于1.6米，阁楼按其使用面积的50%计算征收面积。

　　4．通往屋面的风楼，其层高低于2.2米（不含2.2米）的，按50%计算征收面积；层高超过2.2米（含2.2米）的，按100%计算征收面积。

　　5．征收民房顶层斜屋面和楼中楼架空层部分面积计算：对于楼房顶层斜板高度在2.2米以上（含2.2米），按实际房屋结构的100%计算征收面积，对于低于2.2米部分，按实际房屋结构投影面积的 50%计算征收面积。对于楼中楼挑空部分面积一并纳入补偿范围。

　　6．在房屋征收确定房屋高度时，原则上民房层高一般不超过3.5米，对于超高民房（不包括祖祠堂、古大厝）超过3.5米的，每增加1米按相应结构追加补偿5%，未达1米的按超过的实际高度折算追加补偿。

　　7．被征收房屋层数为总一层的按被征收建筑主体面积的140%结算，被征收房屋层数为总二层的按被征收建筑主体面积120%结算，三层及三层以上的，按实际建筑面积结算。

　　8．对持有《房屋所有权证》的被征收商品套房或集资套房，若原《房屋所有权证》办证时公摊面积未计入的，根据有关规定，纳入计算为被征收房屋的建筑面积。

　　9．有包含储藏间的商品套房，储藏间面积计入被征收房屋建筑面积，按住宅标准给予补偿安置；对于独立的储藏间如无套房结合安置的，则按住宅的市场评估价格给予货币补偿，不再另行安置。

　　（四）1．寺（宫）庙、教堂、骨灰堂、祖祠堂、汉室古大厝、公妈厅等特殊建筑物基层高（至屋脊顶，下同）低于3米的，面积按相应结构2倍计算；层高超过3米不足6米的，面积按相应结构住宅补偿标准的3倍计算；层高超过6米以上（含6米）的，面积按相应结构的4倍计算；2．阴宫（亭）高度在1.5米以上的，面积按相应结构的3倍计算；高度不超过1.5米（含1.5米）的，面积按相应结构的2倍计算。

　　（五）征收房屋以“需征收的尽可能整栋征收”为原则，确保道路两侧景观整齐规范，避免造成安全隐患。

　　（六）过渡费：过渡费按每月5元/平方米（固定搭盖、简易搭盖以下附属物不计过渡费），过渡期限按一年计算。

　　（七）搬迁费：搬迁补助费按被征收房屋建筑面积往返一次性5元/ 平方米（简易搭盖包括简易搭盖以下构造物不计搬迁费），房屋建筑面积低于100 平方米的，按100 平方米计算。

　　五、土地及地上物征收与补偿

　　（一）土地的征收镇、村均应采取委托中介单位统一进行测量，测绘单位应统一出具正式的测绘报告，提供加盖公章的土地测量图，土地测量费用纳入征迁费用，镇村凭测绘合同及决算单据上报支付。

　　（二）根据有关规定，项目建设征收土地补偿实行区片综合地价，区片综合地价标准为41600元/亩，具体区分耕地、果园及其他林地、非经济林地、其他农用地、养殖生产的水面和滩涂、建设用地、未利用土地等七大地类，按系数调整后进行补偿，具体补偿标准详见附件1；征收地上物补偿标准详见附件2；征收林地地上物补偿标准详见附件3。在耕地上种植果树，实际利用现状为果园的，原则上按耕地（原地类）征收标准给予补偿，也可选择按园地（现状地类）征收标准加果树补偿标准一并计算进行补偿。征收土地红线外边角地，面积在20 m2以内的，按实际地类给予征收补偿，超过20 m2根据需要征收。

　　六、私人自建住宅征收补偿

　　（一）私人住宅房屋征收与安置工作是竞诚路项目工程建设的重要组成部分，被征收户临时安置主要采取投亲靠友或自行租住等方式解决，临时安置期间按有关规定发给过渡安置补助费。临时安置确有困难的被征收户由其所在镇、村或所在单位负责临时过渡安置。

　　（二）选择房屋重置价补偿的，被征收住宅房屋补偿标准参照附件5、附件6；征收房屋附属物包括风楼、水井、围墙、猪舍、地面附属物等以及房屋主体结构外的浴室、厕所等，附属物和简易搭盖的补偿标准详见附件5、附件7。

　　（三）征收私人住宅房屋原则上实行货币补偿，房屋征收确需安置，以村为单位在规划区内统一安置。

　　1．集中安置房建设由镇、村选址，并以村为单位在规划安置区内，按规定办理安置用地审批手续。集中安置（镇规划区外）的宅基地根据“一户一宅”的要求和法律规定的面积限额标准，但每户最高不得超过120平方米；原宅基地房屋主建筑占地面积大于或少于安置宅基地面积的部分，按每平方米200元补差结算。

　　2．集中安置的安置地指标按土地3户/亩控制，采用统规自建方式。

　　3．集中安置地的“五通一平”补助标准

　　集中安置“五通一平”的补助，按确定安置地面积每亩控制在6万元以内，直接拨付到负责安置所在镇，并由镇村统筹安排给予补偿。

　　（四）原则上不实行零星安置，但确实需要实行零星安置的，按以下规定执行：

　　零星安置宅基地根据“一户一宅”的要求和法律规定的面积限额标准，但每户最高不得超过120 m2，由被征迁户自行安置。安置地由镇、村会同国土所、村镇站及被征迁人选址定点，逐级上报，办理安置用地审批手续。

　　空闲宅基地以土地使用权证、住宅建筑申请表及准建证等为依据。其中，持有国有土地使用权证尚未基建的宅基地按300元/ m2标准给予补偿收回，持有集体土地使用权（包括经批准的农村村民住宅建设申请表等）手续的尚未基建的按200元/ m2标准给予补偿收回。

　　（五）安置地报批税费列入竞诚路项目土地房屋补偿安置费项目。

　　（六）选择货币补偿、不须安置地的个人住宅，根据房屋结构和装修档次不同情况，按附件5、附件6所列标准进行补偿，私人住宅另增加300元/ m2进行货币奖励。对选择货币安置方式的拆迁房屋用地补偿按拆迁房屋宅基地面积300元/ m2标准给予补偿收回，同时对持有国有土地使用权证的宅基地再给予追加50元/ m2的办证费用；对持有集体土地使用权证的给予追加20元/ m2的办证费用。

　　七、商品套房及集资套房征收补偿

　　商品套房及集资套房征收可选择货币补偿或产权调换方式安置。

　　（一）货币补偿办法

　　选择货币补偿的，采取委托具有相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行市场价格评估补偿。

　　（二）产权调换安置

　　1．房屋选择产权调换方式。按中介机构测算出来的安置面积包干给梅山镇人民政府，采取政府回购商品房安置方式，采用经审查合格的施工图纸进行选房。安置房的等面积补差价和楼层调节价差包干在总安置面积，不再互补差价。

　　2．安置房的选择遵循：“先签协议、腾空封房、先确定选房顺序号（同一时间段内因签约腾空人数较多的，无法直接确定选房顺序号的，采取摇号确定）”及“选取最接近被征收房屋可安置面积的安置房屋”的原则，予以安置。

　　3．选择产权调换安置的结算按照“等套数、等面积、严控扩购、互补差价”的原则予以结算。选房时，安置房面积（含公摊）按图纸测算，交房时按登记产权面积（含公摊）结算，超出部分均按安置房的市场评估价格互补差价结算。

　　八、经营性店面征收补偿

　　经营性店面认定应同时具备如下二个条件：一是位于光前东路临街店面；二是连续经营三年以上。

　　经营性店面征收可选择货币补偿或产权调换方式安置。

　　（一）货币补偿办法

　　选择货币补偿的，采取委托具有相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行市场价格评估补偿。

　　（二）产权调换安置

　　1．按中介机构测算出来的安置面积包干给梅山镇人民政府，采取政府回购经营性店面安置方式，采用经审查合格的施工图纸进行选房。

　　2．安置经营性店面的选择遵循：“先签协议、腾空封房、先确定选房顺序号（同一时间段内因签约腾空人数较多的，无法直接确定选房顺序号的，采取摇号确定）”及“选取最接近被征收经营性店面可安置面积的安置经营性店面”的原则，予以安置。

　　3．选择店面产权调换按照“按类别、等间数、等面积、严控扩购、互补差价”的原则予以结算。选房时，安置店面积（含公摊）按图纸测算，交房时按登记产权面积（含公摊）结算，超出部分均按安置店面的市场评估价格互补差价结算。

　　（三）店面停产停业补助费

　　店面停产停业补助费按25元/ m2的标准，补助费时间计算自被征收人签订并将店面搬迁腾空交付征收人之日算起，至征收人书面通知将安置店面交给被征收人为止。

　　九、车库征收补偿

　　车库征收可选择货币补偿或产权调换方式安置。

　　（一）货币补偿办法

　　选择货币补偿的，采取委托具有相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行市场价格评估补偿。

　　（二）产权调换安置

　　选择产权调换安置的按照“先签协议、腾空车库、先确定选车位顺序号（同一时间段内因签约腾空人数较多的，无法直接确定选车位顺序号的，采取摇号确定）”及“等位数、等面积、互补差价”的原则予以安置车位，超出部分均按车位的市场评估价格互补差价结算。

　　十、行政事业单位征收补偿

　　本项目征迁涉及到的被征收行政事业单位，由梅山镇人民政府回购附近的安置房及店面以补偿安置。

　　十一、“三杆”及管线（道）等设施的迁移补偿标准

　　（一）参照《南安市人民政府办公室关于印发省道307线梅山镇区过境线丰溪至林坂项目土地房屋征收补偿安置工作实施方案的通知》（南政办〔2017〕280号），关于电力、电信、移动、联通、广电、燃气、自来水等管线部门的“三杆”、管线迁移及建设费用的问题，其中“三杆”及管线包括电力杆线、通讯杆线、有线电视杆线、自来水（污水）管道、雨水管道、成品油输送管道、天然气管道等，按照长期合作互相支持的要求，由各相关业主单位做好各自职责范围内三杆或管线迁移工作，并自行承担各自搬迁费用，迁改涉及的民事问题由征收要求方负责。

　　（二）国防光缆：按《福建省重点项目建设领导小组办公室关于印发〈福建省重点工程建设征地拆迁军用通信管线补偿标准〉的通知》（闽重办〔2009〕28号）执行。

　　（三）地下光缆：15万元/公里。

　　（四）独立的变压器台迁移（包括接入杆线）：3万元～6万元/台（根据功率大小）。

　　十二、涉及其它规定不明确的，按相关规定作个案处理，报竞诚路项目工程建设小组研究确认并报南安市政府协调形成会议纪要，纳入征收费用成本核算。

　　附件：1．征收土地补偿标准

　　      2．征收地上物补偿标准

　      　3．征收林地地上物补偿标准

　　      4．征收土地上花卉苗木迁移补偿标准

　　      5．住宅房屋补偿价格表

　      　6．被征收房屋装修、成新调节系数标准表

　      　7．被征收房屋附属物补偿标准