水头镇人民政府，市直有关单位：

　　《南安市水头镇荷楼片区改造工程土地房屋征收补偿安置实施方案》已经市政府同意，现予印发，请结合实际，认真贯彻执行。

　南安市人民政府办公室

　　2020年4月24日

　　（此件主动公开）

南安市水头镇荷楼片区改造工程土地房屋征收补偿安置实施方案

　　为解决水头镇2010年荷楼片区改造项目遗留问题，积极稳妥推进征收补偿安置工作，本着规范征收补偿行为、维护征收当事人合法权益、保障项目顺利进行的宗旨，根据有关法律、法规及政策的规定，结合项目实际情况，制订本实施方案。

　　一、征收范围

　　水头镇荷楼片区位于水头镇国道324线与国道324复线（世纪大道）交叉口东侧，具体范围以征收红线图为准。

　　二、征收部门和征收实施单位

　　南安市自然资源局作为集体土地及房屋等附着物征收部门，南安市住房和城乡建设局作为国有土地上房屋征收部门。水头镇人民政府作为房屋征收实施单位，负责荷楼片区土地和房屋征收与补偿的具体工作。

　　三、征收期限

　　征收期限分为第一时间段和第二时间段，征收期限以《南安市水头镇人民政府关于实施南安市水头镇荷楼片区改造项目的公告》的规定为准。

　　四、工作流程

　　基本流程分为发布公告、宣传动员、实地丈量、书证送达、面积核对、签订协议、补偿结算、腾空验收、抽取选房号、建筑拆除、工程建设、选房安置。被征收人应及时提供身份证、户口簿、产权证明等材料，配合工作人员办理补偿安置相关手续。

　　五、用途认定

　　土地性质、房屋用途以现行有效的《土地使用证》、《房屋所有权证》登记的用途或规划、土地管理部门签发的合法有效文件为依据。被征收房屋的所有权证载明该房屋属于经营性店面的，或虽所有权证未载明该房屋属经营性店面的，但曾经规划、房管主管部门批准该房屋为经营性店面，可按经营性店面给予认定。

　　六、补偿安置

　　（一）补偿方式。分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。

　　（二）安置方式。住宅按照“等面积、差价互补、严控扩购”的原则，采取“先签约、先腾空、先选房”的办法，按选房顺序号进行选房。

　　（三）安置价格。由基准楼面地价、建安成本价、配套费、相应税费等组成，按低于本区域商品房价格优惠计算。

　　七、补偿结算

　　（一）全部选择货币补偿的，补偿款在被征收人签订协议后，由征收人在规定期限内一次性付清。

　　（二）全部选择产权调换的、或选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的，被征收人签订协议并腾空房屋后，征收人在规定期限内先予发放搬迁补助费、停产停业补助费、第一期住宅临时安置补助费，其余补偿款与等面积安置应缴房款对抵后，超出部分由征收人在结算后规定期限内付清，不足部分由被征收人在交房前规定期限内缴清。

　　（三）补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。按附表一、二、三、四所列标准进行计算。计算公式：补偿金额=（土地可补偿面积×土地补偿价）＋房屋可补偿面积×（住宅房屋重置价×住宅房屋成新率＋住宅房屋室内二次装修重置价×住宅房屋室内二次装修成新率）。

　　八、征收（收回）经批准的建设用地的补偿和未经批准建设用地及非建设用地补偿和补助

　　（一）持有合法审批手续未建设的国有出让住宅用地，按1800元/平方米进行补偿；持有合法审批手续未建设的国有划拨住宅用地或集体住宅用地统一按1260元/平方米进行补偿。

　　（二）征收未经批准建设用地按征地区片综合地价不分地类，统一按4.16万元/亩包干补偿，按时签订征迁协议的给予发放5万元/亩的区位补助金。

　　九、安置办法

　　（一）可安置面积认定

　　被征收土地、房屋面积的测量由具有相应资质的测绘公司按国家、省现行房地产测绘技术规范按现状测量计算。选房时，安置房面积（含公摊）按不动产登记产权面积（含公摊）结算。根据具有房地产测绘资质的测量单位出具图纸的建筑面积，按100%认定为可安置面积。

　　（二）惠民补偿原则

　　1．被征收房屋层数为总一层的按被征收建筑主体面积的140%计算安置面积；被征收房屋层数为总二层的按被征收建筑主体面积的120%计算安置面积；被征收房屋层数为总三层及以上的按被征收建筑主体面积的100%计算安置面积。

　　2．手续完整合法宅基地照顾购买。经审查认定，手续完整合法宅基地（含已批未建、多批少建、地上房屋已倒塌或只有房屋基础的），且批准手续载明的产权人、用地四至与实际相符的，按经批准的未建用地面积等面积照顾购买回购安置房。

　　（三）安置原则

　　1．采取征收人回购商品房安置方式。

　　2．被征收人抽取回购安置房的建筑面积，必须最接近产权调换面积；户型应由大到小依次选择，选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的，安置面积不得超过产权调换面积。

　　3．安置面积小于40平方米的，实行货币补偿；如被征收人在本区域内有其他被征收住宅（含共有产权祖厝析产所得份额）的，可合并安置。

　　（四）安置房价格

　　1．安置房等面积的安置价格按4100元/平方米进行计算。安置房楼层调整住宅三层（包含三层）至九层（含九层），每增加一层增加层次差价30元/平方米，九层以上的，每增加一层增加层次差价50元/平方米。安置房的等面积补差价，根据惠民补偿原则不再互补差价。

　　2．未建宅基地照顾购买价格，按3200元/平方米计算。

　　3．选房时因安置房户型、建筑结构等原因导致实际安置面积超出产权调换面积的，或者安置房交房时因建筑结构原因产生面积误差的，超出面积在5平方米以内（含5平方米）部分，按4500元/平方米计算；超出面积在5平方米至10平方米之间（含10平方米）部分，按4900元/平方米计算；超出面积在10平方米以上部分，按市场价计算。

　　十、搬迁过渡办法

　　（一）搬迁补助费

　　根据审查认定的可补偿面积（不含惠民补偿、照顾购买面积），按5元/平方米的补助标准计算一次；被征收人如选择产权调换的，再按产权调换面积（不含惠民补偿、照顾购买面积）计算一次。

　　（二）住宅临时安置补助费

　　1．被征收人选择产权调换的，根据产权调换面积（不含惠民补偿、照顾购买面积）按6元/平方米·月标准计算，自被征收人签订协议并腾空房屋之日起，发放至通知被征收人应选房安置的时间后第20日止。

　　2．被征收人选择货币补偿的，根据货币补偿面积（不含惠民补偿、照顾购买面积），按6元/平方米·月标准计算，一次性发放6个月临时安置补助费。

　　3．非被征收人的责任，造成过渡期限超出36个月的，从逾期之日起，按12元/平方米·月标准，发放临时安置补助费。

　　十一、奖励补助办法

　　被征收人在规定期限内签订协议并腾空房屋的，可享受下列奖励和补助：

　　（一）按期签约腾空奖励。按可安置面积计算，第一时间段内签约并按时腾空房屋的给予250元/平方米奖励；第二时间段内签约并按时腾空房屋的给予150元/平方米奖励。

　　（二）自行安置补助和奖励。对于可安置面积、惠民补偿面积和未建宅基地照顾购买面积放弃安置（购买）选择货币补偿的部分，按500元/平方米给予自行安置补助金。

　　十二、店面补偿安置

　　（一）对原来已签订的82间店面实行等面积进行产权调换并免于互补差价。超过原店面征收建筑面积的部分在10平方米以内（含10平方米）的，按10000元/平方米结算，超过10平方米的，超过部分按本区域市场价格结算。

　　（二）经营性店面为单层的建筑除按店面面积补偿安置外，另按被征收房屋主体建筑面积20%增加住宅建筑面积给予补偿安置，安置办法按住宅房屋征收补偿安置办法。

　　（三）根据认定的店面面积按5元/平方米补助标准计算二次搬迁补助费。

　　（四）按6元/平方米·月标准计算临时安置补助费，自被征收人签订协议并腾空房屋之日起，发放至通知被征收人应选房安置的时间后第20日止。

　　（五）根据认定的可补偿面积，按30元/平方米·月标准给予6个月的停产停业补助。

　　（六）安置区内经安置后的剩余经营性店面，可由未被认定过安置店面的合法单栋私人自建民宅的被征收人优惠购买。优惠办法《南安市水头镇荷楼片区改造项目住宅照顾购买商业店面实施办法》详见附件1。

　　十三、其他类别房屋的补偿安置

　　（一）层高2.2米及以上且有上盖的公厕等公用设施，不予安置，建筑物部分参照住宅标准计算补偿款，但不享受住宅奖励补助措施。

　　（二）寺庙、教堂、宗祠、小宗、祖厝、公妈厅等民俗设施用房，原则上给予货币补偿。

　　（三）属村（社区）集体公产的房屋，属于办公场所部分给予补偿安置，其余部分给予货币补偿，权益归村（社区）集体所有。

　　（四）其他类型房屋，根据有关法律法规规定，以及南安市人民政府现行文件规定执行。

　　（五）房屋附属物、地上附着物和简易搭盖，按附表六、附表七、附表八的标准给予货币补偿。

　　十四、保障措施

　　（一）被征收人为居住、经济双困难户经公示无异议的选择产权调换且被征收安置面积不足（含照顾购买面积）45平方米，家庭成员2人以下的（含2人），按不低于45平方米进行安置并免予结算差价，超出45平方米部分的按4100元/平方米进行结算；家庭成员3人以上的（含3人），按不低于60平方米（含照顾购买面积）进行安置并免予结算差价，超出60平方米部分的按4100元/平方米进行结算；但最高不超过120平方米/户。临时安置补助费按规定标准120%或按每户1000元/月发放。

　　（二）对于经市民政部门核定的最低生活保障家庭，经公示无异议的按人均35平方米给予安置，但最高不超过120平方米/户，并免予结算差价。临时安置补助费按1000元/月发放。

　　（三）被征地农民社会保障按市政府相关标准执行。

　　十五、办证

　　（一）原征收房屋持有完整手续的拆迁户，以办证确权面积计算，对于《国有土地使用权证》或《房屋所有权证》分别补贴手续费用各60元/平方米，对于持《集体土地使用权证》的补贴手续费用各30元/平方米，相应证件统一收回注销。

　　（二）安置后，由征收人协助办理房屋有关证件，安置房办证涉及的契税、住宅专项维修资金、办证相关费用等由被征收人负责缴交。

　　（三）拆迁分户控制在本辖区内实际建房的户主（以初始测量资料上登记的姓名）的直系子女。

　　十六、制约措施

　　（一）被征收人对以上补偿标准有异议的，要求评估补偿的，可以另行聘请有相应资质的房地产价格评估机构，经双方认可后对被征收房屋进行评估，但不享受本实施方案有关的补助、奖励、照顾、保障措施。

　　（二）被征收人在规定期限内未签订协议并腾空房屋的，不享受本实施方案有关的补助、奖励、照顾、保障措施。

　　十七、房屋纠纷及权属不清的处理

　　（一）房屋产权纠纷，原则上由纠纷当事人自行友好协商解决；经协商能够达成一致的，由纠纷当事人向征收工作组提交调解协议原件存档备案，按调解协议内容处理。如签约期限届满，产权纠纷仍无法自行协商解决的，由征收人委托公证机关就被征收房屋的有关事项办理证据保全后予以拆除。

　　（二）征收产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，由征收人委托公证机关就被征收房屋的有关事项办理证据保全后予以拆除。

　　十八、设定他项权利的处理

　　被征收房地产已依法设定抵押的，相关当事人应自行协商解除抵押关系，并在签订协议前向抵押登记部门申请注销抵押关系。

　　十九、特殊情形

　　本实施方案未明确的其他特殊情形，由征收工作组现场调查后经集体研究提出初步处理意见，报指挥部实施。

　　二十、适用范围

　　本实施方案仅适用于南安市水头镇荷楼片区改造项目的征收补偿安置，不作为其他项目征收补偿安置的依据。对于本项目前期已签约的适用本实施方案。

　　二十一、解释权

　　本实施方案由南安市水头镇人民政府负责解释。

　　附件：1．住宅房屋重置价分等定级说明表

　      　2．住宅房屋成新率分等定级说明表

　      　3．住宅房屋室内二次装修重置价档次分类说明表

　      　4．住宅房屋室内二次装修成新率定级说明表

　　      5．经营性店面基准价格表

　　      6．房屋附属物补偿表

　　      7．地上附着物补偿表

　　      8．简易搭盖补偿表

　　      9．南安市水头镇荷楼片区改造项目住宅照顾购买商业店面实施办法