为积极稳妥做好南安市中心城区第九小学项目房屋征收补偿安置工作，市政府日前印发《南安市中心城区第九小学项目房屋征收补偿安置实施方案》（南政办〔2019〕88号），现就有关内容解读如下：

　　一、出台背景

　　为积极稳妥做好南安市中心城区第九小学项目房屋征收补偿安置工作，维护征收区域内当事人的合法权益，确保征收工作顺利进行，遵循“以人为本、依法依规、公开透明、和谐稳妥”的原则，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律、法规和配套政策，结合《南安市城市综合体片区旧房整治改造工程房屋征收补偿安置实施方案》，起草了本方案。

　　二、主要内容及说明

　　本《实施方案》主要包括房屋征收范围、房屋安置方式及安置地点、征收补偿安置主要原则、被征收房屋建筑面积的计算方法、私人住宅征收补偿安置办法、经营性房屋认定和补偿安置办法、企业厂房、仓库及其他配套用房的补偿安置办法、其他用房征收补偿安置办法、关于特殊困难户的解决措施、果树苗木的补偿、住宅用房搬迁过渡补助办法、经营性店面 、企业厂房、仓库及其他配套用房的停产、停业补偿费、合法建筑的优惠或奖励、违法建筑处理办法等内容。

　　(一）房屋征收范围

　　南安市中心城区第九小学项目房屋征收范围：东至内河沟，南至中骏柏景湾，西临美林中心片区，北至美林社区许厝，具体范围以征收红线图为准。

　　（二）房屋安置方式及安置地点

　　1、安置方式

　　中心城区第九小学项目征收补偿方式可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，鼓励选择货币补偿，也可以选择部分产权调换和货币补偿相结合的方式。若选择产权调换，实行就近安置办法。

　　2、安置地点

　　在城市综合体安置房、企业总部安置房、综合市场安置房。

　　（三）征收补偿安置主要原则

　　1、货币补偿原则

　　选择货币补偿的，必须权属清楚。被征收人在规定的征收期限内完成签订协议并房屋搬迁腾空，将房屋交付后，在30个工作日内一次性付清征收补偿款。

　　拆除搭盖一律按货币补偿，补偿标准见附表五。被征收人选择产权调换的，宽带、电话移机费用按两次计算补偿，选择货币补偿的按一次给予补偿。

　　2、产权调换原则

　　（1）产权调换实行“调换相应产权建筑面积、差价互补” 及“先签订协议并搬迁腾空，先选房”的原则。

　　在规定的征收期限内，完成签订协议并搬迁腾空的，由征收人对腾空房屋进行验收，验收合格的发给被征收人“搬迁腾空验收证”，被征收人凭“验收证”换取“征迁安置证顺序号”（即选房号），“征迁安置证顺序号”（即选房号）的发放由公证机关全程监督公证。安置时被征收人凭“征迁补偿安置证顺序号”（即选房号）按顺序在征收人指定安置区内选房。被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分产权调换，但产权调换部分只按建筑面积调换，不予扩购。

　　（2）被征收人选择房屋产权调换的，原则上只发给搬迁费和按月或按季度发给临时安置过渡费，房屋征收补偿款项暂留在被征收人选择具体安置房屋互补差价时结算。结算时，如被征收人的补偿款项尚有剩余，余额数当即结清发给被征收人，如被征收人的补偿金额不足结清所安置的房屋款项，必须在统一规定的期限内缴足差价款，否则将视为自动放弃部分产权调换的权利，只对能结清差价款的若干成套安置房实行产权调换，剩余部分则自动实行货币补偿。今后安置房的办证契税、办证相关费用等由被征收人自行负责。

　　3、被征收房屋合法手续的认定原则

　　（1）依照法律法规和政策规定，持有有效土地使用权证及房屋所有权证的房屋为合法手续，即完全手续；

　　（2）为照顾被征收人利益，结合片区实际情况，虽不具有前款有效证件，但在征收公告规定期限内完成签订协议并搬迁腾空，被征收房屋具有以下手续之一的，视为完全产权：

　　a.持有新中国成立前相关契证的房屋。

　　b.“土改”时县级人民政府颁发的“土地房产所有证”记载的房屋。

　　c.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经公社（乡、镇）批准基建的房屋。

　　d.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，1996年9月9日南安市人民政府《在南安市城市规划范围内实行统一规划管理的通告》（南政〔1996〕告07号）实施前，经市人民政府批准使用耕地基建的房屋，或原美林镇政府批准使用非耕地基建的房屋。

　　e.1996年9月9日南安市人民政府《在南安市城市规划范围内实行统一规划管理的通告》（南政〔1996〕告07号）实施后，用地经国土资源局、规划管理部门批准基建的房屋。

　　(四）被征收房屋建筑面积的计算方法

　　1、对本方案中所列价格无异议、按期签订协议并搬迁腾空的，其被征收房屋除原则上按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的，可按下述优惠办法计算征收面积：

　　（1）阳台按50%计算建筑面积，全封闭按100%计算建筑面积。

　　（2）单层房屋外走廊有建筑主体结构柱的按100%计算建筑面积，无支撑柱的按50%计算建筑面积。

　　（3）层数为单层的房屋外墙至滴水线的水平投影面积部分，可按50%计算征收面积。

　　（4）房屋内有天井的，天井按50%计算建筑面积。

　　（5）利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，其楼底高度在2.4米以上，阁楼层高最低处净高不低于1.6米，按其阁楼使用面积的50%计算征收面积。

　　（6）通往屋面的风楼，其层高低于2.2米的，按附属物给予补偿；层高超过2.2米的，按100%计算建筑面积。

　　（7）底层层高不足2.2米储藏间，按60%计算建筑面积，超过2.2米按100%计算建筑面积，地下室层高不足2.2米，按附属物补偿，超过2.2米按100%计算建筑面积。

　　（8）房屋建筑面积丈量至外墙皮。

　　2、对本方案中所列价格有异议，而未达成协议的，其被征收房屋建筑面积按国家现行房地产测量规范计算，不再适用上述计算面积的优惠方法。

　　（五）私人住宅征收补偿安置办法

　　1、选择货币补偿

　　根据房屋结构、装修档次和成新率不同情况，私人住宅除按附表一、附表四所列标准进行补偿，另增加2150元/㎡进行货币补偿。

　　2、选择产权调换

　　（1）产权调换被征收房屋建筑面积必须以最接近的原则来选择安置房。等建筑面积应补差价按新建安置房的安置价与被征收房屋的补偿价进行结算。被征收人对本方案所列价格无异议、签订协议并按时搬迁签订协议的，新建安置房安置价：小高层及高层安置房1-2层的价格为950元/㎡，3-4层的价格为1100元/㎡，5-7层的为1250元/㎡，8层以上（含8层）按起价1250元/㎡+层次差价计算。

　　（2）被征收人应按所选安置房的建筑面积最接近应安置房建筑面积的原则选取安置房，每个产权户（即每个选房号）所选安置房建筑面积超过应安置面积的部分累计不得大于20㎡（含20㎡）。但因安置房户型、结构等原因，选择安置房建筑面积超过应安置建筑面积的：在20平方米以内的（含20㎡），每平方米按优惠价1350元结算；在20㎡至40㎡（含40㎡）之间的，每平方米按优惠价1450元结算；在40㎡以上的，按3200元/㎡结算。

　　小高层及高层住宅的安置房层次差价结算办法：安置房选择1-7层的不再计算层次差价，第八层的层次差价30元/㎡，八层以上，每增加一层增加层次差价30元/㎡。

　　（3）征收安置剩余面积不足40平方米的不再予以安置，一律按货币补偿。

　　3、持有国有土地使用权证尚未基建的宅基地按300元/㎡标准给予补偿，持有集体土地使用权证尚未基建的宅基地按200元/㎡标准给予补偿。

　　（六）经营性房屋认定和补偿安置办法

　　1、店面的认定：必须经产权机关登记为店面的，或未经产权机关登记但经城市规划部门批准的其规划用途为店面的，按照店面补偿标准给予货币补偿或店面产权调换。

　　2、店面进深认定：以原房屋建筑结构临街第一层第一自然间计算，但最大进深认定不超过10米，超过10米部分按住宅类房屋建筑面积认定。

　　3、对于同一自然开间，同时有二面以上为店面门面的只能按一面计为店面。

　　4、被征收店面征收补偿标准具体见附表二。

　　5、经营性店面选择货币补偿的，除按附表二、四所列标准进行补偿外，另增加300元/㎡进行货币补偿；选择产权调换的，在指定的征收安置区范围内进行安置，经营性店面等建筑面积产权调换，安置店面按3500元/平方米结算，超过原征收建筑面积的15平方米以内（含15平方米）按本区域市场价6000元/平方米优惠20%结算，超过15平方米以上的，按本区域市场价格6000元/平方米结算。

　　（七）企业厂房、仓库及其他配套用房的补偿安置办法

　　1、征收红线范围内的企业厂房、仓库及其他配套用房，实行货币补偿。

　　2、工厂、仓库合法建筑物按附表三标准给予补偿。其中厂房层高超过4米，层高每增加1米，按工业用房补偿价增加5%给予补偿。层高计算从室内地面至檐口计算高度。

　　（八）其他用房征收补偿安置办法

　　1、宫庙、祠堂、祖厝等根据实际情况参照住宅房屋标准给予货币补偿。

　　2、利用住宅房屋从事经营、加工的，原则上按住宅房屋标准给予货币补偿。

　　（九）关于特殊困难户的解决措施

　　重点保障对象：对于五保户、二女扎、独生子女计生户、孤寡老人等经济特别困难户及丧失劳动能力的残疾人。

　　特殊困难户的认定：属民政部门认定的最低生活保障对象，经当地政府及村（居）委会对符合条件的上述困难户进行摸底调查，并经整理后在村委会公示栏进行公示（为期7天）。

　　解决措施：公示后，群众无异议的，对于五保户、军烈属、二女扎、独生子女计生户、孤寡老人等经济特别困难户及丧失劳动能力的残疾人根据有关政策关结合实际情况，对在搬迁期限内签订协议并按期搬迁的，经征收部门集体研究决定，可给予适当照顾，选择产权调换的，其自有征收房屋的建筑面积人均不足20㎡，按人均20㎡给予安置，其补差价给予减免；选择安置房建筑面积超过人均20㎡的部分应按规定交纳房价的结算差价。

　　经济困难户男满60周岁、女满55周岁的老年人困难补助由美林街道办事处考虑给予适当补助。

　　在临时过渡期间，上述困难户临时安置补助费（过渡费）按规定标准120%发给，征收部门如提供临时过渡房的，不再发给临时安置补助费（过渡费）。

　　（十）果树苗木的补偿

　　果树苗木补偿标准按照附表六规定的补偿标准执行。

　　（十一）住宅用房搬迁过渡补助办法

　　1、住宅房屋搬迁临时安置及搬迁补助

　　（1）选择货币补偿的

　　货币补偿的临时安置期限为3个月，临时安置补助费按实际被拆除房屋建筑面积6元/㎡·月计算，每个产权户每月最低不少于1000元。临时安置补助费时间计算自被征收人完成签订协议并将房屋搬迁腾空之日算起。

　　住宅房屋搬迁补助费按被征收房屋建筑面积每次5元/平方米标准一次性发放搬迁补助费（不含照顾购买面积）。每个产权户不少于200元。

　　（2）选择产权调换的

　　原则上以自行过渡为主，临时安置补助费标准按实际征收面积6元/平方米·月标准进行补助。若被征收人属一户一宅，每月临时安置补助费不低于1000元的。临时安置补助费按季度发放。发放期限自签订协议并整个片区腾空封房之日起至征收人书面通知被征收人交房止，最长不超过36个月。属非被征收人责任造成临时安置期限超出36个月的，从逾期之日起，按双倍标准发放临时安置补助费。

　　搬迁补助费按被征收房屋建筑面积往返两次共10元/平方米标准一次性发放搬迁补助费（不含照顾购买面积）。

　　2、经营性店面、工厂、仓库、办公用房搬迁补助费按被征收房屋建筑面积往返两次共10元/平方米标准一次性发放搬迁补助费（不含照顾购买面积），每个产权户不少于200元。

　　（十二）经营性店面 、企业厂房、仓库及其他配套用房的停产、停业补偿费

　　1、根据被征收店面合法建筑面积，按30元/㎡·月计算，一次性给予6个月的补偿。

　　2、企业大型机械设备按300-800元/台计算。

　　3、征收造成工厂停产、停业的补偿费，按征收建筑面积12元/㎡·月计算，一次性给予6个月的补偿。

　　4、征收前已停产、停业的，不再给予停产、停业补偿。

　　（十三）合法建筑的优惠或奖励

　　根据征收区域的实际情况，合法建筑的被征收人在《房屋征收公告》规定的动迁期限内第一个月或第二个月内，完成签订协议并将房屋搬迁腾空的，给予下列减免或奖励。

　　1、住宅

　　在规定动迁期限内第一个月签订协议并搬迁腾空的，按征收建筑面积给予100元/㎡奖励；第二个月签订协议并搬迁腾空的，按被征收建筑面积给予50元/㎡奖励。

　　2、企业厂房、仓库及其他配套用房

　　选择货币补偿的，在规定征收期限内第一个月签订协议并搬迁腾空的，按征收建筑面积给予100元/㎡奖励；第二个月签订协议并搬迁腾空的，按被征收建筑面积给予50元/㎡奖励。

　　3、拥有完整手续的被征收人，以办证确权面积计算，分别补贴《国有土地使用权证》或《房屋所有权证》手续费用各20元/平方米。

　　以上面积已经认定的合法建筑面积为准

　　（十四）违法建筑处理办法

　　1、对于能够明确违法建筑发生时间的建筑物，被征收人在规定时间内能够主动配合，按时签订协议并腾空房屋的，按《南安市人民政府关于禁止非法占地违法建设的实施意见的通知》（南政文〔2005〕173号）、《关于印发南安市城市房屋拆迁中房屋产权认定及违法建筑有关问题处理意见的通知 》（南政办〔2008〕89号）规定执行。

　　2、对于未能明确违法建筑发生时间的建筑物，被征收人在规定时间内能够主动配合，按时签订协议并腾空房屋的，产权调换时实行总量控制，即房屋三层及以下部分100%计算可安置面积，四至六层部分按70%折扣计算可安置面积，给予产权调换；其余30%面积和七层以上的面积给予货币补偿，不予产权调换。

　　3、2010年9月19日以前南安市行政执法局有“两违”执法档案的建筑物，按补偿标准的50%给予建筑材料费补贴，一律不予安置。南安市人民政府2010年9月19日专题会议（会议纪要〔2010〕123号）以后抢建的建筑物，一律不予任何补偿。

　　违法、违章建筑的认定，以相关文件为依据，以建档的地形图、遥感图、照片及录像资料为参考。

　　（十五）凡超过期限签订协议并搬迁腾空或被实施强制征收的房屋均不适用上述的优惠、奖励措施。

　　（十六）方案自征收公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。

　　附件：1．住宅房屋基准价格表

　　2．经营性店面征收补偿价格指导表

　　3．被征收厂房及仓库房屋价格指导表

　　4．调节系数标准表

　　5．附属物补偿标准表

　　6．果树苗木补偿标准价格表

　　7．选择货币补偿现金补助标准